Biasanya, kita beli rumah ikut kelayakan pinjaman maksimum berdasarkan gaji. Bagi pekerja swasta, kena beringat kerana tempoh bayaran balik hutang rumah boleh mencecah sehingga 35 tahun, sedangkan tempoh bekerja boleh jadi kurang dari 15 tahun saja jika diberhentikan kerja. Dengan mengambil kira kebarangkalian diberhentikan kerja selepas 8/10/12 tahun, jika ade buat simpanan bulanan 7%/10%/15% dari gaji untuk langsaikan (bayar habis) hutang rumah setelah diberhentikan kerja, berapakah harga rumah yang mampu dibeli memandangkan ia adalah komitmen hutang terbesar?
Berikut adalah kebarangkalian setelah diberhentikan kerja: 1. Sukar untuk mendapat kerja, jangankan yang bergaji sama macam dulu, yang bergaji lebih rendah pun belum tentu dapat. 2. Dapat kerja tapi gaji jauh lebih rendah. 3. Berniaga tapi hasil sedikit saja. 4. Pendapatan bulanan (gaji dan/atau berniaga) mencukupi untuk keperluan harian saja. 5. Dividen hasil dari simpanan digunakan untuk tampung keperluan harian. 6. Kemungkinan buat pertimbangan untuk langsaikan hutang rumah guna simpanan atau pampasan untuk elakkan bayaran faedah. Ketiadaan hutang rumah juga boleh kurangkan sebahagian besar belanja bulanan. Jadi, cuma perlu cari duit untuk keperluan harian seperti makan minum, bil utiliti, persekolahan anak. Belanja bulanan juga boleh dikurangkan dengan downgrade cara hidup iaitu beli barang keperluan lebih murah.
Nota*1: Andaian berikut digunakan untuk semua pengiraan dalam seluruh tulisan ini. 1. Pinjaman bank 100% dari harga rumah. 2. Tempoh bayaran balik pinjaman 25 tahun. 3. Faedah pinjaman 5% setahun. (Hanya 57% dari ansuran bulanan untuk bayar harga asal rumah, baki 43% untuk bayar faedah. Berbeza ikut % faedah. Rujuk Nota*2 selepas post tamat). 4. Kelayakan pinjaman maksimum ialah ansuran bulanan tidak boleh melebihi 40% dari gaji bulanan. 5. Tak ambil kira kenaikan gaji tahunan. 6. Tak ambil kira kenaikan gaji tinggi yang berkala seperti naik pangkat atau pelarasan gaji. 7. Kiraan di dalam Excel menggunakan function: PMT(i,n,-P) untuk mencari jumlah hutang rumah setelah dicampur faedah. Ketepatan hasil kiraan hampir dengan pinjaman sebenar bank apabila dibandingkan.
Kelebihan jika beli rumah kurang dari kelayakan maksimum ialah mempunyai lebihan gaji untuk disimpan. Contoh A dan B kedua-duanya bergaji sebulan RM10k. Layak beli rumah yang ansuran bulanannya RM4k (40% dari RM10k) iaitu yang berharga RM842k. A beli rumah harga RM842k. B beli rumah RM500k yang ansuran bulanannya RM2.4k. Jadi, B boleh simpan RM1.6k sebulan (RM4k – RM2.4k = RM1.6k).
Berbalik kepada soalan di perenggan pertama, jika tempoh kerja 8/10/12 tahun dan ade buat simpanan bulanan 7%/10%/15% dari gaji untuk kumpul duit bagi langsaikan hutang rumah, berapa harga rumah yang mampu dibeli?
Jika kerja 8 tahun dan buat simpanan bulanan 7% dari gaji, harga rumah yang layak dibeli ialah: 1. Gaji setahun tidak melebihi 122% dari harga rumah. 2. Ansuran sebulan tidak melebihi 6% dari gaji sebulan. Jadi, gaji RM5k/RM10k/RM15k masing-masing layak beli rumah berharga RM50k/RM100k/RM150k.
Jika kerja 8 tahun dan buat simpanan bulanan 10% dari gaji, harga rumah yang layak dibeli ialah: 1. Gaji setahun tidak melebihi 85% dari harga rumah. 2. Ansuran sebulan tidak melebihi 8% dari gaji sebulan. Jadi, gaji RM5k/RM10k/RM15k masing-masing layak beli rumah berharga RM70k/RM140k/RM210k.
Jika kerja 8 tahun dan buat simpanan bulanan 15% dari gaji, harga rumah yang layak dibeli ialah: 1. Gaji setahun tidak melebihi 57% dari harga rumah. 2. Ansuran sebulan tidak melebihi 12% dari gaji sebulan. Jadi, gaji RM5k/RM10k/RM15k masing-masing layak beli rumah berharga R105k/RM211k/RM317k.
Jika kerja 10 tahun dan buat simpanan bulanan 7% dari gaji, harga rumah yang layak dibeli ialah: 1. Gaji setahun tidak melebihi 86% dari harga rumah. 2. Ansuran sebulan tidak melebihi 8% dari gaji sebulan. Jadi, gaji RM5k/RM10k/RM15k masing-masing layak beli rumah berharga RM70k/RM140k/RM210k.
Jika kerja 10 tahun dan buat simpanan bulanan 10% dari gaji, harga rumah yang layak dibeli ialah: 1. Gaji setahun tidak melebihi 60% dari harga rumah. 2. Ansuran sebulan tidak melebihi 12% dari gaji sebulan. Jadi, gaji RM5k/RM10k/RM15k masing-masing layak beli rumah berharga RM100k/RM200k/RM300k.
Jika kerja 10 tahun dan buat simpanan bulanan 15% dari gaji, harga rumah yang layak dibeli ialah: 1. Gaji setahun tidak melebihi 40% dari harga rumah. 2. Ansuran sebulan tidak melebihi 18% dari gaji sebulan. Jadi, gaji RM5k/RM10k/RM15k masing-masing layak beli rumah berharga RM150k/RM300k/RM450k.
Jika kerja 12 tahun dan buat simpanan bulanan 7% dari gaji, harga rumah yang layak dibeli ialah: 1. Gaji setahun tidak melebihi 62% dari harga rumah. 2. Ansuran sebulan tidak melebihi 11% dari gaji sebulan. Jadi, gaji RM5k/RM10k/RM15k masing-masing layak beli rumah berharga RM100k/RM200k/RM300k.
Jika kerja 12 tahun dan buat simpanan bulanan 10% dari gaji, harga rumah yang layak dibeli ialah: 1. Gaji setahun tidak melebihi 43% dari harga rumah. 2. Ansuran sebulan tidak melebihi 16% dari gaji sebulan. Jadi, gaji RM5k/RM10k/RM15k masing-masing layak beli rumah berharga RM140k/RM280k/RM415k.
Jika kerja 12 tahun dan buat simpanan bulanan 15% dari gaji, harga rumah yang layak dibeli ialah: 1. Gaji setahun tidak melebihi 29% dari harga rumah. 2. Ansuran sebulan tidak melebihi 24% dari gaji sebulan. Jadi, gaji RM5k/RM10k/RM15k masing-masing layak beli rumah berharga RM207k/RM415k/RM622k.
Dapat dilihat, bagi tempoh bekerja (iaitu bersamaan tempoh menyimpan duit) yang sama, semakin tinggi % simpanan dari gaji, semakin tinggi harga rumah yang mampu dibeli. Harga rumah yang mampu dibeli adalah lebih tinggi daripada hasil kiraan di atas kerana andaiannya ialah gaji tak naik setiap tahun. Biasanya gaji naik setiap tahun, jadi simpanan bulanan juga lebih tinggi walaupun % sama.
Pelan persediaan ini ialah untuk hadapi senario diberhentikan kerja dan pendapatan dari kerja baru atau berniaga jauh lebih sedikit. Tapi, jika selepas berhenti kerja, pendapatan dari kerja baru atau berniaga adalah sama atau lebih tinggi, pelan ini adalah bonus.
Andai kata, sudah menyimpan selama 8/10/12 tahun tapi tidak diberhentikan kerja, maka, pelan ini memberikan fleksibiliti untuk buat pilihan berhenti kerja awal. Selain itu, tidak rasa terikat untuk terus bekerja kerana hendak membayar hutang yang tinggi.
Sebagai tambahan, perlu simpan untuk keperluan seperti membiayai pendidikan anak-anak di IPT dengan mengamalkan cara hidup sederhana. Ini juga dapat mengelakkan rasa risau diberhentikan kerja, yang akan mengakibatkan tidak dapat terus menampung gaya hidup mewah.
Bukan bermakna langsung tak boleh nak berbelanja mewah atau beli barang jenama. Boleh, tapi sekali-sekala, sekadar merasa. Yang tak boleh ialah menjadikan ia kebiasaan.
Bak kata pepatah, “sediakan payung sebelum hujan”.
Nota*2: Bagi faedah 1%/2%/3%/4%/5%/6%/7%/8%/9%/10%
– Si peminjam bank
Hantar confession anda di sini -> www.iiumc.com/submit