Asssalamualaikum. Saya terpanggil nak memberi komen tentang confession yang sedang viral di media social berkenaan sifu harta tanah.
https://iiumc.com/mangsa-sifu-hartanah/
Untuk pengetahuan semua pasaran harta tanah Malaysia stagnant since 2018 dalam erti kata lain pasaran tidak naik or turun secara drastic.
Oleh yang demikian, selepas kedatangan covid pasaran harta tanah di jangka terkesan dengan dengan kadar penganguran yang tinggi serta unjuran kdnk yang kurang memberangsangkan.
Ramai sifu-sifu hartanah ini memberi gambaran yang sekarang adalah peluang untuk beli property untuk investment dan harga akan naik mendadak selepas krisis pulih.
Saya tak nak komen kata2 itu betul atau salah, tapi saya nak tuan-tuan fikir benda-benda ini:-
1) Pasaran dah sedia lembap sejak 2018, sekarang dengan covid, boleh digambarkan sudah jatuh ditimpa tangga.
Apa push factor yang boleh menyebabkan harga boleh naik. Diaorang claim harga akan naik sebab selepas krisis, selalu harga akan naik.
Ini general statement tanpa kajian tentang situasi sebenar pasaran harta tanah Malaysia pada masa kini.
Pada tahun lepas sahaja terdapat stock harta tanah yang bernilai lebih kurang RM42 billion yang siap tapi tidak terjual.
2) Umum tahu pendapatan rakyat Malaysia nie kenaikan dia kurang dari inflasi.
Kalau gaji naik 150 setahun, yuran sekolah anak akan naik 200, so macam mana rakyat boleh ada kemampuan nak beli property yang mahal.
3) Property yang melebihi harga 500k tidak akan mengalami kenaikan harga yang drastic lebih-lebih lagi kalau property high rise, dia tak kan boleh cecah satu juta dalam masa terdekat.
Contoh macam bawak kereta, 1-100kmph boleh dapat dalam masa 5 saat, tapi kalau 160 nak ke 200kmph perlu masa yang lebih lama itu pun kalau engine tak pecah. So konsep dia sama jugak dalam kisah ini.
4) Kebanyakan sifu-sifu hartanah ini guna kondo-kondo MRT or shoping complex untuk mengambarkan yang property diaorang bagus.
Saya nak bagitahu kalau orang yang beli property mahal or mampu bayar sewa mahal, diaorang mempunyai kemampuan untuk gunakan pengangkutan sendiri untuk pergi kerja unless office dia betul-betul depan station MRT.
5) Konsep sewa dengan perabut dan renovation, tidak dinafikan kaedah ini boleh menarik penyewa dan sewa yang dikenakan akan lebih mahal daripada biasa. Tapi renovation subject to depreciation atau susut nilai.
Tuan rumah perlu sentiasa update renovation untuk setiap sepuluh tahun sekurang-kurangnya sebab taste orang berubah, so bila nk kira ROI aspek susut nilai ini perlu dimasukan.
6) Berdasarkan pengamatan saya kondo-kondo mahal yang harga 700k ke 900k mempunyai kadar sewa dalam 1800 hingga ke 2500 sebulan berdasarkan pelbagai factor.
Bayaran bulanan untuk harga rumah 700k ke 900k lebih kurang 3k hingga ke 4k. Ini tidak termasuk kos maintainence fee, so memang akan jadi negative cash flow.
7) Lagi satu kalau nak buat kiraan ROI make sure jangan berdasarkan bayaran bulanan berdasarkan rate bank sekarang.
Untuk pengetahuan umum kadar bayaran ini akan naik bila OPR dan BLR naik selepas ekonomi stabil. Dijangka tahun depan.
Nasihat saya sebelum terjun dalam property investment mintak buat kira-kira yang betul, buat 2 scenario, best case n worst case dan tengok kita mampu tak bertahan kalau worst case terjadi.
Mintak lah pendapat kawan-kawan yang bekerja dalam bidang harta tanah. Kami sedia membantu.
Ini adalah pendapat peribadi saya, tidak mewakili mana-mana organisasi dan post ini adalah sebagai panduan kepada semua yang bercita-cita nak jadi pelabur harta tanah.
Kalau ada yang salah saya mintak maaf, saya budak yang masih belajar.
– Hafiz (Bukan nama sebenar)
Hantar confession anda di sini -> https://iiumc.com/submit