Peleburan Hartanah

Pelaburan merupakan cara untuk mengembangkan duit. Banyak cara pelaburan yang boleh di buat dan salah satunya adalah pelaburan dalam hartanah.

Peleburan pula salah cara atau salah dalam melakukan pelaburan. Aku nak cerita kisah peleburan aku dan rakan2 peleburan hartanah ku yang lain kerana terlalu mempercayai seorang sifu hartanah pempengaruh yang terkenal di negara ni.

Di media sosial beliau nampak positif, selalu memberi tips untuk orang melabur dalam hartanah dan sejak 2-3 tahun ni beliau asyik bercerita tentang hartanah bullrun untuk menggambarkan nilai hartanah akan melonjak2 dan untuk menarik lagi klien.

Apa yang aku nak luahkan ini, aku harap tiada lagi yang menjadi mangsa janji2 manis sifu tersebut dan juga Kroni Sifu tersebut.

Ya, anak buah sifu tersebut juga telah melebarkan sayap membuka syarikat yang sama seperti sifu, menawarkan tawaran menarik untuk hartanah diatas nama pelaburan. Ini aku cerita di kemudian hari lah kalau ada yg nak baca.

Aku membeli hartanah dengan niat untuk melabur duit demi masa depan yang baik. Untuk melabur dalam hartanah aku mencari ‘pakar’ yang mempunyai pengalaman dalam pelaburan hartanah kerana aku percaya dengan pengalaman mereka, dapat mengurangkan risiko kerugian.

Aku kemudian menjadi klien seorang sifu hartanah lembu-lari yang terkenal di negara ni. Yuran yang dikenakan bukanlah murah tapi demi kerana aku percaya dia seorang yang ‘pakar’, yuran tu anggap sebahagian dari perlaburan.

Aku percaya dengan pengalaman beliau untuk membeli hartanah dengan ‘zero-cost’ yang boleh memberikan ‘capital gain’ dan ‘cash flow’.

Semasa PKP tempoh hari, beliau lebih giat mencari klien yang baru malah beliau telah membuat sistem serupa MLM iaitu memberi insentif atau bonus untuk klien sedia ada untuk mencari klien baru untuk beliau.

Setiap seorang klien yang berjaya direkrut akan diberi imbuhan. Kalau klien tersebut membeli hartanah, sebanyak sekian persen juga akan diberikan.

Sifu tersebut juga menyediakan servis A to Z untuk klien iaitu mempunyai syarikat untuk pengubahsuaian hartanah (RENO) dan syarikat pengurusan hartanah (RENT) untuk menguruskan rumah yang bakal dibeli kelak.

Kata beliau syarikat beliau ini hanyalah untuk membantu klien dalam mengubahsuai rumah yang betul dan menguruskan hartanah untuk klien tanpa klien bersusah payah.

Syarikat beliau ini tidak mengambil untung yang tinggi dan hanya untuk membantu klien mendapatkan harga dan servis yang berpatutan. Sifu hartanah lembulari menyediakan pek info untuk klien2 beliau yang berminat untuk membeli hartanah.

Pek info tersebut mempunyai info2 mengenai projek tersebut, lokasi, data hartanah sekeliling kawasan tersebut, kos2 yang terlibat, berapa cash flow yang klien akan dapat, strategi selepas membeli, berapa banyak bilik partition perlu diletak dsb.

Di dalam pek info tersebut, ada disediakan kemungkinan cash flow yang bakal diperolehi, senario kes terbaik dan terburuk yang bakal dihadapi pembeli.

Selain menyediakan pek info untuk setiap projek hartanah yang baru, beliau juga kerap membuat sesi bersama klien setiap minggu. Antara soalan yang banyak di tanya oleh klien adalah mengenai bilik partition, adakah ianya dibenarkan.

Setiap kali ditanya, sifu lembulari memberikan jawapan yang sama dengan konfiden, kalau JMB tidak benarkan, dia akan keluarkan notis saman kepada JMB. Dan salah satu strategi yang terkenal dengan sifu lembulari ini adalah dengan mengambil alih JMB.

Tidak sukar untuk mengambil alih JMB memandangkan beliau membeli berpuluh unit untuk klien2 beliau. Bila dah menguasai JMB, mudahlah untuk membuat keputusan yang menguntungkan beliau dan klien.

Sebelum membuat keputusan untuk membeli, aku kerap bertanya soalan, ye lah, bukan senang nak membeli hartanah yang melibatkan pinjaman ratus ribu ke juta ringgit.

Banyak kali aku bertanya adakah senario kes terburuk dalam pek info yang disediakan adalah yang terpaling buruk beliau anggarkan.

Dan setiap kali tanya dia dengan konfiden ya jawab Ya.

Setelah mengambil kira senario kes terburuk hartanah yang aku berminat tersebut hanyalah negatif RM500 sebulan dengan mengambil ‘cashback’ RM100,000, aku pun teruskan untuk membeli hartanah tersebut.

Cashback tersebut akan digunakan untuk bayar pengubahsuaian rumah, bayar ansuran sepanjang proses pengubahsuaian, dan kos2 lain. Hartanah gred A yang telah siap, di kawasan Tier 1, dan berdekatan pejabat2 MNC amatlah baik pada kiraan aku.

Di samping itu, sebelum PKP Aku juga telah menempah 5 unit hartanah Gred A+ yang bakal dilancarkan dikawasan elit di Kuala Lumpur. Hartanah Gred A+ ini yang sifu lembulari tekankan bakal menjadi satu2nya Gred A+, aku pun termakan dengan ayat2 manis sifu tersebut.

Duit tempahan untuk hartanah ini bukannya murah, antara RM10,000 dan RM35,000 untuk satu unit. Bayangkanlah satu klien tempah satu unit RM10,000.

Kalau ada 200 klien yang tempah? RM2,000,000 wang tempahan disimpan dalam akaun syarikat sifu.

Dan hartanah tersebut baru sahaja dilancarkan tahun lepas iaitu 3 tahun selepas duit tempahan diberi. Kalau simpan duit booking klien dalam bank sahaja pun dah boleh dapat banyak pulangan FD.

Setelah aku mendapat kunci, aku pun mengambil RENO. Sifu tersebut berulangkali mengatakan syarikat beliau tersebut adalah untuk membantu klein mengubahsuai rumah dengan harga termurah, ‘mereka tidak ambil untung sangat’ kata beliau.

Setelah membayar deposit, mereka terus memulakan proses pengubahsuaian, tanpa ada perbincangan dengan aku. Proses pengubahsuaian pula mengambil masa yang lama dari yang dijanjikan dan kualiti yang aku terima amat mengecewakan.

Kos pengubahsuaian RM60,000 bukan lah kos yang sedikit dan tidak setimpal dengan kualiti yang diberikan. Nak tak nak aku terpaksa terima juga memandangkan 4 bulan dah berlalu aku membayar ansuran bank tanpa penyewa.

Kemudiannya aku memulakan proses mencari penyewa dengan menghubungi RENT. Bayaran servis yang dikenakan hanyalah RM300 dan hanya perlu dibayar sekiranya mereka berjaya menyewakan kesemua bilik.

Realiti peleburan hartanah aku bermula selepas siap pengubahsuaian dan apabila sudah memberi sewa. Realiti yang membuatkan aku depresi menanggung kerugian.

Pelan asalnya untuk menambah 2-3 bilik partition terbantut apalbila dilarang oleh JMB bangunan tersebut. Ayat2 manis sifu nak perjuangkan klien hanyalah tinggal kenangan kerana sampai sekarang klien tidak dapat membuat partition.

Tanpa bilik partition, pulangan yang dijangka dapat akan meleset. Tambahan pula OPR yang dinaikkan sebanyak beberapa kali menyebabkan aku terpaksa cover lebih ansuran bulanan bank.

Aku masih perlu topup RM3000 untuk ansuran dan maintenance fee bangunan. Wife aku yang ada hartanah di tempat lain yang dibeli melalui sifu lembulari ini juga terpaksa topup hampir RM2000 untuk ansuran dan maintenance fee bangunan.

Kami laki bini sahaja terpaksa keluarkan duit sendiri sebanyak RM5000 sebulan untuk cover ansuran bank dan maintenance fee. Aku sangkakan mungkin kami sahaja mengalami masalah ini, tetapi setelah diselidik, rakan2 yg juga klien2 sifu tersebut juga mengalami masalah yang sama.

Ada yang membeli hartanah dilokasi yang sama dan ada yang membeli di lokasi yang berlainan. Lokasi hartanah tersebut bukannya cikai2, di Kelana Jaya, Ampang, Bangsar South, Johor Baru dan lain2 lokasi yang gah untuk hartanah dan bukannya hartanah kos rendah.

Tapi kesemua mereka terpaksa mengeluarkan duit sendiri kerana sewa tidak dapat tampung ansuran dan maintenance bulanan. Bukannya tak pernah minta tolong dari sifu lembulari, tapi ada rakan yang diperli kerana kedekut tidak mengambil RENO dan RENT beliau.

Walhal klien yang mengambil RENO dan RENT beliau pun mengalami masalah yang sama.

Beliau bermatian mengatakan klien beliau yang membeli di tempat sama dapat positif income (tidak ambil kira interest loan barangkali) Aku rasa dia ni ada sifat narcissistic sebab tak boleh terima kritikan dan sentiasa merasa diri bagus.

Dalam socmed nampak positif sahaja tapi realitinya siap mengecam dan memerli klien yang meminta pertolongan. Sudah terjatuh dihempap tangga apabila RENT menaikkan harga servis mereka.

Harga servis yg dahulunya hanyalah RM300 dan hanya perlu dibayar apabila mereka berjaya menyewakan kesemua bilik, dinaikkan kepada 15% dari harga sewa dan akan dicas sepenuhnya walaupun hanya satu bilik sahaja yang disewakan. Alasannya hanya kerana syarikat lain pun buat benda yang sama.

Kelakar bukan? Dulu mendabik dada menjadi pioneer dalam bidang ini tapi sekarang meniru orang lain pula.

Sifu tersebut juga sering menyebut hartanah bullrun dah dekat, bermaksud nilai hartanah akan menaik. Kalau betul apa yang beliau canang2kan tu, aku cadangkan beliau untuk tolong klien yang sedia ada ini untuk menjual hartanah yang dibeli melalui beliau.

Selama ini beliau hanyalah menolong developer hartanah untuk menjual hartanah mereka yang terbiar atau tidak dijual, aku cadangkan beliau kali ini, tolong pula menjual hartanah klien beliau. Bullrun hartanah bukan?

Pasti senang untuk beliau menolong klien jual balik hartanah yang dibeli dengan mendapat capital gain. Walk the talk.

Bullrun atau bullsh*t?

– Mangsa peleburan Hartanah (Bukan nama sebenar)

Hantar confession anda di sini -> https://iiumc.com/submit

5 Comments

  1. Tq confessor sbb sharing. Semoga dipermudah urusan tuan dan isteri. Sy pun nyaris nak jadi klien, byk kali jgk join free sesh yg dibuat tapi ttp x yakin dgn strategi sifu ni selepas i did the maths. Kpd semua readers, bli rumah ni kena pndai kira2…buat proper research dan calculate betul2. Even utk subsale dan lelong pun sama, jgn terburu2 esp di kwsn2 yg jauh dan high density, mmg pyh nk dpt tenant sbb byk sgt rumah skrg ni.. Jgn mudah terpedaya dgn harga below market value (BMV) yg dicanang2. Hutang rumah ni lama, jd fikir btul2. Btw sifu tu dh tukar strategi, dia fokus pd 1st home buyer pulak skrg, so korang hati2 lah

  2. Aku tahu ni sapa sifu ni. Femes sgt. Mcm gampang bt promosi. Siap masuk TV. Kwn aku pun ada beli 1 unit dgn dia kat KL. Aku selalu pesan kat kwn aku tu, ko nk buat investment ko jgn depend pd org. Ko dah tahu tak reti, pegi cari ilmu dlu. Kalo malas plus tak reti, jgn invest!!

  3. Memang ramai pelanggan dia jadi mangsa.

    Malangnya pelanggan-pelanggan dia terikat, sbb awal-awal disuruh sign perjanjian tak boleh burukkan dia atau syarikat-syarikat dia.

    Siap diugut oleh lawyer-lawyer dia untuk saman. Ntah2 nanti portal IIUMC ni pun akan disaman.

  4. Saya bersimpati dengan confessor. Saya juga akui, ada hiccups dalam pelaburan hartanah yang tidak mungkin semuanya OK. Saya analogikan kita mendirikan rumahtangga, kita dah solat istikharah untuk dapat pilihan terbaik, kita dah laksanakan kewajipan sebaiknya, tapi rumahtangga terbubar sebab kematian atau penceraian. Itu boleh saja berlaku, kepada sesiapa sahaja.

    Dalam kes pelaburan hartanah ni, saya akui, adakalanya pelaburan yang diharapkan memberikan pulangan yang baik, rupanya jadi mimpi ngeri. Saya sendiri dah rasa pengalaman ni banyak kali, sejak mula melabur dalam hartanah 16 tahun lalu.

    Cumanya, saya berbeza pandangan dengan confessor sebab pelaburan saya dengan massive cashback sangat berjaya. Saya bina 2 unit rumah sewa secara tunai dengan cashback. Jadi, risiko negative cashflow dari hartanah yang dibeli (bulanan antara RM200 ke RM700 termasuk maintenance fee) ditampung sewaan dari dua hartanah yang dibina secara tunai melalui cashback. Jumlah ketiga unit ini jika dikira bank value melebihi RM1,000,000. Hanya melalui satu deal. Jika ditakdirkan umur saya tak panjang, perlindungan Takaful membolehkan kesemua asset ni dipindah milik kepada keluarga saya.

    Saya teka (mungkin saya silap), confessor ni tidak betul-betul menguruskan pelaburan dengan betul dan mengambil risiko melebihi yang keupayaan holding power. Apa yang boleh dilakukan, buat appointment dengan team syarikat yang dimaksudkan. Selesaikan secara baik. Hampir kesemua masalah kewangan ada penyelesaiannya. Cuma persoalan sanggup atau tidak je.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *